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資産(2019年末):
11,139,289円

入金(2020年):
+1,700,000円

現在資産(201106):
13,338,273円

税引き前利益(配当金と貸株金利+160,220円(+1.2%)を含む、入金除く、去年末比):
498,984円(+3.9%)

日本株:
9,573,400円(71.8%)
Jリート:
2,241,750円(16.8%)
現金:
1,523,123円(11.4%)

・保有株 平均取得単価×保有数
1417 ミライトHD 1,475円×200株
1723 日本電技 3,188円×100株
1724 シンクレイヤ 966円×200株
1951 協和エクシオ 2,419円×200株
2393 日本ケアサプライ 1,635円×200株
2735 ワッツ 802円×200株
2763 エフティグループ 1,377円×200株(NISA)
2971 エスコンジャパンリート投資法人 111,907円×1口
3138 富士山マガジンサービス 1,140円×400株
3172 ティーライフ 1,265円×400株
3228 三栄建築設計 1,750円×200株
3295 ヒューリックリート投資法人 138,707円×1口
3451 トーセイ・リート投資法人 113,507円×1口
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 126,557円×2口
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 101,907円×2口
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 132,707円×1口
3468 スターアジア不動産投資法人 47,363円×3口
3470 マリモリート地方創生リート投資法人 110,707円×1口
3488 ザイマックス・リート投資法人 92,046円×2口
3492 タカラレーベン不動産投資法人 87,596円×1口
3712 情報企画 2,300円×100株(NISA)
3768 リスクモンスター 1,529円×100株
3771 システムリサーチ 1,829円×200株
4298 プロトコーポ 1,115円×100株
4304 Eストアー 1,198円×100株
4709 IDホールディングス 1,379円×200株
5699 イボキン 1,786円×100株
6265 妙徳 1,730円×100株
6328 荏原実業 2,775円×200株
6639 コンテック 1,699円×100株
7058 共栄セキュリティーサービス 3,183円×100株
7508 GセブンHD 2,107円×100株
7673 ダイコー通産 1,210円×100株
7940 ウェーブロック 745円×300株
8117 中央自動車工業 2,011円×100株
8968 福岡リート投資法人 135,407円×1口
8979 スターツプロシード投資法人 197,836円×2口
8984 大和ハウスリート投資法人 250,465円×1口
9068 丸全昭和運輸 3,223円×100株
9232 パスコ 1,391円×200株
9233 アジア航測 1,027円×300株
9639 三協フロンテア 3,183円×100株
9658 ビジネスブレイン太田昭和 1,206円×200株
9692 シーイーシー 1,598円×300株
9739 NSW 1,931円×100株
9799 旭情報 1,052円×100株
9889 JBCC 1,531円×100株

現物買
4298 プロトコーポ 100株
4304 Eストアー 100株
6639 コンテック 100株
7508 GセブンHD 100株

現物売
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 1口
3309 積水ハウス・リート投資法人 2口
3466 ラサールロジポート投資法人 1口
3487 CREロジスティックファンド投資法人 1口
6265 妙徳 100株
8966 平和不動産リート投資法人 1口
8986 大和証券リビング投資法人 2口
9600 アイネット 100株


今週のトレード
 今週は、ドル円が下落したが、日本・アメリカの株価が、極端に大きく上昇した。
 保有株は、指数のように極端に大きくは上昇しなかったが、大きく上昇した。


 月曜日は、以前保有していて、購入したいと思っていた株の株価が大きく下落していたため、いくつか少しだけ購入した。

 金曜日に、キャッシュ比率が高かったため、決算を見た後、先週、キャッシュ比率を上げるために売却したコンテックを、キャッシュ比率を下げるために、購入した。

 先々週から購入し始めたJリートを購入するのは楽しく、先週までは、たくさん購入した。


 今週は、以下の理由により、Jリートの比率を下げた。

①今は、Jリートの過去の利回りと比較して判断するなら、極端に割安な価格ではない。Jリートの価格が下落して、もっと利回りが上がった場合には、購入したい。
②現在、大きな変化が起こっていて、その変化が一時的なものかどうか、また、将来、不動産から得られる利益がこれまでどおりかどうか、自分には判断するのがとても難しい。
③個別株よりリスクもリターンも小さいはずのJリートの価格が、マザーズ指数のように、極端に変動している。とっているリスクとリターンが、つりあっているのか疑わしい。
④最近、特に成長が期待されている企業の株価は、極端に上昇していて、割安だと思うものが見つからなかったため、かわりに、リートを購入していたが、今週の月曜日は、買いたい個別株の株価が大きく下がって、状況が少し変化した。


 利回りの低いリートを売却したため、自分の保有Jリート全体の予想分配金利回りは、先週より上がって、5.38%となった。

201106保有リート

 自分の保有リート全体の用途別投資比率は、以下のようになった。

オフィスビル 約20%
居住用施設 約38%
商業施設等 約16%
ヘルスケア施設 約12%
宿泊施設 約3%
物流施設 約8%
その他 約3%


東京ビジネス地区のオフィスの平均空室率と平均賃料を以下のページで、調べてみた。
オフィスマーケットデータ
https://www.e-miki.com/market/tokyo/
1990年12月 空室率 0.39% 賃料 41,197円/坪
1991年12月 空室率 1.79% 賃料 44,193円/坪 バブル崩壊
1992年12月 空室率 5.09% 賃料 39,829円/坪 バブル崩壊
1993年12月 空室率 7.69% 賃料 34,621円/坪 バブル崩壊
1994年12月 空室率 8.08% 賃料 27,670円/坪
1995年12月 空室率 6.14% 賃料 23,612円/坪
1996年12月 空室率 4.11% 賃料 21,789円/坪
1997年12月 空室率 3.77% 賃料 21,616円/坪
1998年12月 空室率 5.17% 賃料 20,858円/坪
1999年12月 空室率 5.04% 賃料 19,844円/坪
2000年12月 空室率 3.17% 賃料 19,754円/坪
2001年12月 空室率 4.03% 賃料 19,998円/坪
2002年12月 空室率 7.36% 賃料 19,310円/坪
2003年12月 空室率 8.12% 賃料 17,954円/坪
2004年12月 空室率 6.10% 賃料 17,577円/坪
2005年12月 空室率 4.22% 賃料 17,844円/坪
2006年12月 空室率 2.89% 賃料 19,406円/坪
2007年12月 空室率 2.65% 賃料 21,998円/坪
2008年12月 空室率 4.72% 賃料 22,186円/坪 リーマン・ショック
2009年12月 空室率 8.09% 賃料 18,978円/坪
2010年12月 空室率 8.91% 賃料 17,585円/坪
2011年12月 空室率 9.01% 賃料 16,932円/坪 東日本大震災 
2012年12月 空室率 8.67% 賃料 16,572円/坪
2013年12月 空室率 7.34% 賃料 16,207円/坪
2014年12月 空室率 5.47% 賃料 16,953円/坪
2015年12月 空室率 4.03% 賃料 17,692円/坪
2016年12月 空室率 3.61% 賃料 18,540円/坪
2017年12月 空室率 3.12% 賃料 19,173円/坪
2018年12月 空室率 1.88% 賃料 20,887円/坪
2019年12月 空室率 1.55% 賃料 22,206円/坪
2020年  9月 空室率 3.43% 賃料 22,733円/坪 コロナ・ショック(コロナバブル?)

 個別企業の利益ほど極端に大きく変動してはいないが、景気変動の影響を受けて、平均空室率も平均賃料も、長期では、上下に、かなり大きく変動している。
 オフィスビルの不動産から、安定した利益を期待するのは難しそうだ。

 これから先どうなるのかはわからないが、2011年から、これまで下がり続けていたオフィスの平均空室率が、少し上昇してきていることが気になっている。